La inversión en bienes raíces demostró ser la opción elegida de la mayoría de los ahorristas argentinos. La llegada del adecuado encuadre legal y regulatorio para los fondos cerrados y fideicomisos financieros y una nueva exteriorización de capitales dará la oportunidad a los pequeños ahorristas de invertir en la economía real

Por Marcelo Busellini*

Esta industria ofrece, más allá de un destino usualmente demandado por parte del ahorrista, como reserva de valor y renta, importantes externalidades positivas del lado de la oferta, pues presenta un alto efecto multiplicador sobre el empleo y el producto, dando lugar al rápido incremento de la demanda de materiales, insumos y servicios.

Es destacable el impacto directo e indirecto del coeficiente de la construcción, junto a otros sectores como el automotriz, aunque con la desventaja de este frente a la construcción de su elevado contenido importado, circunstancia que obviamente se mantiene.

Es consabido que, en la recuperación de las crisis económicas, la industria de la construcción se convierte en una de las preferidas para inyectar capital y generar empuje por el lado de la demanda, el cual se extiende a diversas actividades, como un polo de atracción en el cual interactúan y se complementan muy diversas actividades del complejo industrial

Se espera que los vehículos financieros que ofrece el mercado de capitales regulado por la Comisión Nacional de Valores logren una expansión sostenida del negocio de real estate, tal como sucede no solo en las economías maduras, sino en otras de desarrollo comparables a Argentina.

Es necesario que la Argentina supere el financiamiento basado en figuras como el fideicomiso al costo ó el fideicomiso ordinario público, ambos de alto riesgo para el inversor, dado que carecen de seguros de no cumplimiento y de auditoría de costos, mientras que el financiamiento bancario de largo plazo es virtualmente inexistente en la actualidad, y no se prevé que el mismo estará disponible mientras persista una inflación de dos dígitos.

Cómo dinamizar la inversión

En la Argentina, a diferencia de lo que sucede en otras economías del mundo, los desarrolladores generan su propio apalancamiento financiero, es decir, invierten recursos financieros propios, una práctica ciertamente ineficaz y de alto costo de capital, dado que la mayor parte del ahorro interno se encuentra atesorado ó invertido fuera del sistema productivo.

La inexistencia de un mercado de capitales que sea una fuente continua de capital para inversiones productivas de mediano y largo plazo da lugar a un escenario adverso, y obliga a los inversores y desarrolladores a disponer de mayor capital inicial para asegurar la continuidad normal y cumplimiento de los proyectos.

Es usual que el desarrollador deba realizar las obras de infraestructura, afrontando no solo el costo económico, sino innumerables trabas burocráticas y cambios de reglas sobre la marcha del negocio que generan un alargamiento de los plazos, factores que inciden negativamente en la eficiencia y productividad.

¿Cómo introducir un cambio efectivo para atraer el capital hacia el desarrollo de Real Estate, en una economía como la argentina, con estanflación crónica y creciente déficit de inversión privada y pública? La solución debe ofrecer dos condiciones para atraer inversión a Real Estate en la envergadura necesaria, primero, estar blindada frente al riesgo cambiario, jurídico e impositivo. En segundo lugar, los inversores requieren cobertura de riesgos que los fideicomisos privados no suelen incorporar, pero sí son obligatorios en los que poseen oferta pública.

Estados Unidos, post New Deal, encontró la forma de darle liquidez a una industria creciente que comenzaba a mostrar sus primeros signos de desaceleración, gracias a los REITs.

Desde su creación en 1960 la industria de los REITS en Estados Unidos (Real Estate Investment Trust – Sociedades de Inversión del sector inmobiliario que cotizan en bolsa) han crecido hasta $1 trillón de capitalización bursátil que representan casi 3 trillones en activos inmobiliarios.
Los REITs están disponibles en Argentina, el marco regulatorio disponible, pero no han sido aprovechados aún en forma adecuada para dinamizar al sector.

Se trata de vehículos financieros que poseen oferta pública permitiendo canalizar inversiones del sector privado para adquirir, desarrollar y explotar comercialmente inmuebles -ya sea mediante su venta y/o locación. Estos vehículos se componen de un portafolio de activos inmobiliarios, atomizándose así el riesgo asociado a esta alternativa de inversión, y captando fondos de pequeños ahorristas y de inversores institucionales a través del mercado de capitales.

El inversionista tiene la posibilidad de realizar una inversión en forma indirecta a través de la adquisición de los títulos emitidos por este modelo de negocios, los cuales se hallan respaldados por los activos de real estate que conforman su patrimonio, y que le otorgan el derecho a participar de las rentas generadas mediante su explotación.

También tienen la enorme ventaja de contar con una alta liquidez dado que el inversor puede, si lo deseara, vender los títulos fácilmente y a un bajo costo en el mercado secundario. Estos atractivos repercuten positivamente en la economía y en la sociedad dado que motorizan las inversiones y aumentan la oferta en locación.

Estos vehículos son utilizados en varios mercados y han probado un alto éxito como canalizador de inversiones, tales como las sociedades SOCIMI en España y las Fibras en México.

Qué hacer en Argentina

En nuestro país el primer antecedente se da con la RG CNV 626/2013 de la Comisión Nacional de Valores.

Posteriormente en mayo del 2018, fue publicada en el boletín oficial la ley 27.440 “de financiamiento productivo”, la cual prevé interesantes beneficios impositivos con el objetivo de incentivar a fideicomisos financieros y fondos cerrados de inversión destinados a estructurar desarrollos inmobiliarios y de infraestructura en todo el territorio nacional.

Durante el 2020, se reglamentó la RG CNV 855/2020 con un ordenamiento de todas las partes intervinientes del desarrollo inmobiliario creando un régimen especial de vehículos de inversión colectiva con el fin de impulsar la actividad.

Mirando al desarrollo futuro, en un contexto en el cual es moneda corriente que los desarrolladores recurran al mercado de capitales para financiar sus proyectos.

Es por tal motivo que cuando tratamos de imaginar el financiamiento de la industria a largo plazo en la región, debemos evolucionar hacia lo que nos puede proveer ese mercado, a través de instrumentos privados y oferta pública de valores negociables, es decir que el mercado inmobiliario debería encontrar en el mercado de capitales la forma natural de fondearse.

La pandemia del Covid-19 hizo estragos en las economías de todos los países generando elevada economía informal, y un mercado con enorme liquidez.

Semanas atrás, el senado nacional convirtió en ley una nueva exteriorización de capitales con interesantes exenciones impositivas para incentivar la construcción. En la práctica se ha demostrado que esta industria responde dinámicamente cuando los incentivos y el marco regulatorio son los adecuados, facilitado por una administración no burocrática.

Con este tipo de herramientas sumado a un ente regulador ávido por incentivar estos vehículos se avizora un buen panorama en materia de reactivación de la industria de la construcción.

Solo resta difundir y dar rápido acceso a los desarrolladores, constructores e inversores al mercado de capitales mediante la emisión de instrumentos financieros que aporten seguridad al inversor.

*El autor realizó el PAD en 2016, es exdirector de la Secretaría de Vivienda de la Nación y socio en HCB Consultores